Υπεύθυνος ενοικίασης: προσόντα και ευθύνες εργασίας

Η δουλειά του διευθυντή ενοικίασης δεν είναι ασυνήθιστη. Αλλά πολλοί άνθρωποι δεν έχουν ιδέα για το τι είδους επάγγελμα είναι, ποια προσόντα απαιτούνται εκεί και ποιες είναι οι κύριες εργασιακές ευθύνες. Ήρθε η ώρα να διορθωθεί αυτό το κενό.

Ένας διαχειριστής ενοικίασης, ούτως ή άλλως, εργάζεται με επιτόκιο, δηλαδή παίρνει ένα ορισμένο ποσοστό από κάθε συναλλαγή που κάνει. Σίγουρα θα πρέπει να διατηρείτε συνεχή επαφή με τους ανθρώπους. Και όχι μόνο με τη δική μας διαχείριση, αλλά και με πελάτες που θέλουν να νοικιάσουν ή να μισθώσουν κάτι. Ως εκ τούτου, τα χαρακτηριστικά γνωρίσματα της εργασίας ενός διαχειριστή για την παράδοση εμπορικών ακινήτων ή οικιστικών χώρων είναι παραδοσιακά:

• Συχνά επαγγελματικά ταξίδια και ταξίδια·
• υπερωρίες και παράτυπα ωράρια εργασίας·
• η αδυναμία να προβλέψουμε πού και πώς θα τελειώσει η εργάσιμη ημέρα, πόσο καιρό θα διαρκέσει αυτή ή εκείνη η εγγραφή.
• συστηματικό συναισθηματικό στρες.

Τα εμπορικά ακίνητα είναι πολύ κερδοφόρα για έναν τέτοιο διαχειριστή, επειδή είναι ακριβά, και ακόμη και όταν τα νοικιάζουν, πληρώνουν σημαντικά ποσά... Ως εκ τούτου, τα ποσοστά προμήθειας υπόσχονται να είναι εντυπωσιακά. αλλά δεν είναι όλα τόσο απλά και εύκολα. Μόνο όσοι γνωρίζουν με μαεστρία τις ιδιαιτερότητες της αγοράς, που είναι έτοιμοι να μελετήσουν σε βάθος και διεξοδικά τα χαρακτηριστικά συγκεκριμένων αντικειμένων, θα επιτύχουν σε αυτό το τμήμα της αγοράς. Και ο ανταγωνισμός εκεί είναι σκληρός και ανελέητος.

Δουλεύοντας ως εμπορικός μεσίτης, θα πρέπει να δώσετε μεγαλύτερη προσοχή, ωστόσο, να πληρώσετε όχι τα μεμονωμένα χαρακτηριστικά ενός συγκεκριμένου κτιρίου, αλλά γενικές στατιστικές και οικονομική δυναμική. Η προσοχή ενός τέτοιου ειδικού πρέπει να είναι στραμμένη στις δημογραφικές ιδιαιτερότητες της περιοχής, επειδή είναι αυτή που καθορίζει τη ζήτηση και την προσφορά για ορισμένους τύπους αγαθών και υπηρεσιών. Είναι απαραίτητο να παρακολουθείται στενά η κατάσταση με τους ανταγωνιστές, οι προτάσεις που κάνουν. Ακόμα κι αν αυτές οι προσφορές βρίσκονται σε παρακείμενα εύρη τιμών ή διαφέρουν ως προς την περιοχή.

Κάθε συμφωνία επεξεργάζεται ξεχωριστά. Οι διαπραγματεύσεις μπορεί να διαρκέσουν πολύ. Η διαδικασία συμφωνίας και έγκρισης εγγράφων, επιμέρους παραμέτρων της σύμβασης δεν είναι λιγότερο μακρά. Υπάρχουν πολύ λίγες πιθανότητες να παραδώσετε οποιοδήποτε μεγάλο εμπορικό ακίνητο σε λιγότερο από τρεις μήνες. Να γιατί ο διευθυντής πρέπει να αναπτύξει υπομονή και μεθοδολογία.

Αυτό που ειπώθηκε καθιστά σαφές ότι ένας καλός διευθυντής ενοικίασης πρέπει να έχει εξαιρετική γνώση:

• οικονομική γνώση·
• μέθοδοι υπολογισμού κερδών και ζημιών·
• μαθηματικά μοντέλα που επιτρέπουν την πρόβλεψη της εξέλιξης της κατάστασης της αγοράς·
• τη διαδικασία ενοικίασης με πλήρη λεπτομέρεια·
• δεξιότητες σύνταξης συμβάσεων και αξιολόγησης του περιεχομένου τους·
• τις δεξιότητες διαμόρφωσης άλλων απαραίτητων εγγράφων (και υπάρχουν επίσης πολλά από αυτά).

Είναι εξαιρετικά σπάνιο στις μέρες μας ένας διευθυντής να εργάζεται μόνος του. Συνήθως εμπλέκεται στις εργασίες ενός ολόκληρου τμήματος και ως εκ τούτου αναγκάζεται να συντονίζει τις ενέργειές του με τις δραστηριότητες άλλων υπαλλήλων. Η μίσθωση μπορεί να εκφραστεί με την παροχή ακινήτου τόσο για προσωρινή κατοχή και χρήση όσο και μόνο για προσωρινή χρήση. Ο διαχειριστής είναι υποχρεωμένος να κατανοήσει αυτή τη λεπτότητα και να καταλάβει τι και πότε, υπό ποιες συγκεκριμένες προϋποθέσεις μεταβιβάζεται στον ενδιαφερόμενο. Επιπλέον, έχει πολλή δουλειά να κάνει πολύ πριν τον σχηματισμό του συμβολαίου.

Οι ένοικοι και όσοι σκοπεύουν να παραδώσουν κάτι του φέρνουν διάφορα έγγραφα. Είναι απαραίτητο να μελετήσετε προσεκτικά τα πάντα, να ελέγξετε, να συγκρίνετε μεταξύ τους και με τους κανόνες του νόμου.

Είναι επίσης απαραίτητο:

• δημιουργία και διατήρηση ενημερωμένων βάσεων δεδομένων ενοικιαστών με στοιχεία επικοινωνίας·
• Αναλύστε τους όγκους πωλήσεων.
• να υποβάλουν προτάσεις, πώς οι δικοί τους, αυτοί οι ίδιοι όγκοι, να αυξηθούν ή τουλάχιστον να διατηρηθούν στο σημερινό επίπεδο.
• Ψάξτε για νέους ενοικιαστές.
• έλεγχος της εκπλήρωσης όρων βάσει ήδη συναφθεισών συμβάσεων.

Αυτό το έγγραφο, όπως πάντα, συντάσσεται ξεχωριστά σε κάθε οργανισμό. Υπάρχουν όμως ακόμη κοινά σημεία σχετικά με τις ευθύνες των ερμηνευτών. Πρέπει οπωσδήποτε να γνωρίζουν:

• βασικοί ομοσπονδιακοί και περιφερειακοί κανονισμοί που αφορούν οικονομικά ζητήματα, τον κύκλο εργασιών της ακίνητης περιουσίας, την προστασία αντικειμένων πολιτιστικής κληρονομιάς, την προστασία της φύσης και τα δικαιώματα άλλων ιδιοκτητών·
• τη διαδικασία σύναψης, εκτέλεσης και καταγγελίας συμβάσεων που θεσπίζονται από το νόμο και διευκρινίζονται από εταιρικούς κανόνες·
• δομή του δικού σας τμήματος·
• αλγόριθμος ενεργειών σε περίπτωση συγκεκριμένης κατάστασης·
• κανόνες εργατικού δικαίου·
• απαιτήσεις ασφάλειας, πυρκαγιά και βιομηχανική, βιολογική και ακτινοβολία, αντιτρομοκρατική ασφάλεια (εάν υπάρχουν τέτοιοι κίνδυνοι στις εγκαταστάσεις)·
• φορολογικά πρότυπα·
• τη διαδικασία τεκμηρίωσης και μεταφοράς πληρωμών·
• βασικά πρότυπα ροής εγγράφων.
• συνθήκες της αγοράς·
• τη διαδικασία επιθεώρησης και εξέτασης κτιρίων, κατασκευών και των επιμέρους τμημάτων τους.

Επίσης, ο υπεύθυνος ενοικίασης θα πρέπει να γνωρίζει:

• Γη, πρότυπα στέγασης·
• ηθική και τακτική των επιχειρηματικών διαπραγματεύσεων·
• ψυχολογία επιχειρηματικών εταίρων?
• διαδικαστικούς κανόνες στον οργανισμό.